España, como consecuencia de una irracional y especulativa sobreproducción de vivienda durante la pasada década, es un país que dispone de millones de viviendas vacías a las que no se les da uso alguno (según el INE, tantas como seis millones) y cientos de infraestructuras de alto nivel sin uso o casi sin el (aeropuertos sin aviones, AVEs sin pasajeros o, como se ve en la foto, puertos deportivos sin un solo barco ni perspectivas de tenerlos). A la vez, España es un país con millones de parados, trabajadores y pensionistas con ingresos congelados, decrecientes o en desaparición y lógicamente con un consumo muy retraído. El público destinatario de las viviendas tipo está hoy sobreendeudado (el endeudamiento de las familias españolas supera el 100% de nuestro PIB anual y es mucho mayor que el de las Administraciones), a las puertas del embargo (ya han caído en esta situación 300.000 familias desde que empezó la crisis) o sin acceso al crédito hipotecario. Ergo, en España hay en estos momentos un gran nicho de mercado y servicio público para un alquiler que la gente pueda pagar. Aunque, de los 25.5 millones de viviendas que hay hoy en España, solo 2.2 están en alquiler y prácticamente no hay vivienda pública de alquiler. Por su parte, el sector inmobiliario ha sufrido una fuerte ola de quiebras y producción de parados, pero se resiste a acometer una general reconversión. La sola mención del concepto reconversión industrial inmobiliaria levanta ampollas en algunos de sus más conspicuos miembros. A su vez, el sector financiero está quebrado, como consecuencia de las muchas decenas de miles de millones de euros de activos inmobiliarios tóxicos de los que se está teniendo que hacer cargo (el Banco de España cifra el problema en un monto equivalente al 15% del PIB anual de España). Bancos y cajas no acaban de saber que hacer con los cientos de miles de viviendas vacías que tiene en sus balances o en vehículos financiero-fiscales que no se notan, pero se sienten. Y finalmente, la Hacienda y el Tesoro Públicos no da más de si en la tarea de rellenar con dinero público de forma incondicional los agujeros insondables de pérdidas del sector inmobiliario-financiero español.
Pues bien, todo este conjunto de datos indudablemente negativos y claramente interrelacionados, deberían provocar un escenario de freno de la producción de nueva vivienda, utilización del stock existente hasta sus ultimas posibilidades (alquiler nacional, turismo geriátrico extranjero, etc), saneamiento del sector financiero, reconversión del inmobiliario y exigencia de contrapartidas de interés público a las entidades privadas rescatadas con dinero del contribuyente.
Casi nada de esto se está produciendo. Más bien al contrario, parece ser que España aspira (inútilmente) a solucionar los problemas creados por la estallido de la burbuja inmobiliaria de los pasados años con una nueva burbuja del mismo tipo.
Al final de este post haré algunas reflexiones sobre mecanismos que pueden ayudar a que algunos de estos problemas concatenados se resuelvan de forma conjunta. O por lo menos, lo intentemos. Pero primero quiero repasar algunas de las manifestaciones empíricas que me llevan a concluir que el inicio del 2012 apunta claramente a un intento quimérico de volver "a los buenos años" del pasado reciente inmobiliario español. Todo ello muy coherente con un estado y un mercado que, en términos generales, en épocas de bonanza permiten que los precios de la vivienda se eleven hasta el infinito y que en crisis o recesión ponen todas su potencia a trabajar para evitar en la medida de lo posible la caída de precios. Nuestro mercado y nuestras administraciones se comportan generalmente como bomberos pirómanos en épocas de vino y rosas y como congeladores de precios en épocas de dificultades.
Ya tuve ocasión de comentar como una serie de leyes estaban virando hacia el modelo legal urbano de 1998, con todo lo que ello supone. Me remito a lo escrito, sin restar un ápice de gravedad al asunto.
Por su parte, el Ministro de Guindos está liderando una reforma financiera española que por primera vez en cinco años apunta al origen del problema: la sobrevaloración de los activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas (mucho más acusada en el caso del suelo que de las viviendas terminadas o en curso). Incluso la forma que De Guindos tiene de atender principalmente a la limpieza de estos activos tóxicos es acertada: parte de los beneficios financieros artificiales (no explicables sin las pasadas y presentes ayudas públicas) deben dedicarse al saneamiento inmobiliario. Junto con estos 50.000 millones de euros a detraer en breve de beneficios bancarios, el sector ya ha provisionado otros 50.000, en parte explicables por las ayudas públicas de los recientes años (avales, liquidez, último recurso, FAAF, FROB, FGD, intervenciones, etc). Quedarían, por tanto, otros 50.000 millones de euros de activos tóxicos que provisionar. Sea como fuere, el salto dado es importante, pues por primera vez apuntamos a la enfermedad y no a los síntomas. Hasta aquí estoy de acuerdo con la interpretación más o menos mayoritaria. Ahora bien, en lo que no estoy de acuerdo con la mayor parte de los observadores es en que la reforma financiera vaya forzosamente a provocar una reducción severa y generalizada de los precios de la vivienda, al ponerse masivamente en venta los activos tóxicos inmobiliarios provisionados por las entidades financieras. Una cosa es que un riesgo esté provisionado y otra bien distinta es que una empresa venda hoy un activo a un precio inferior al que pueda obtener en el futuro (si es capaz de llegar viva a ese futuro). Por decirlo un poco a lo bruto, yo no creo que la dotación de 100.000 millones de euros sobre un total de 150.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos suponga de forma automática que bancos y cajas vendan suelos y viviendas al precio de 50.000 millones de euros, si pueden llegar vivos a un futuro en que esos bienes se puedan vender a un precio superior al provisionado (con beneficios). Y no se puede decir que el Estado y la UE no estén haciendo todo lo posible para que nuestros bancos zombis sigan caminando sin rumbo. Las últimas muestras, el nuevo aval público a la captación de 100.000 millones de euros de la banca española en los mercados financieros (si va bien la liquidez se la quedan ellos y si va mal responde el contribuyente) y la nueva batida del helipcóptero monetario europeo, através de la inyección de medio billón de euros por el BCE a los bancos del continente al 1% de interés (to be continued). No debo ser el único que piensa que la banca española tiene capacidad de no vender viviendas a la baja, a pesar de las provisiones, pues esta misma semana he leído al Presidente de Aguirre Newman, experto que afirma que la reforma financiera, por si misma, no va a reducir el precio de las viviendas. Y también leí hace unos días a mi admirado Nuño Rodrigo describir como las bancos y cajas prefieren refinanciar a promotores inmobiliarios zombis (patada a seguir), antes que reconocer que las propias entidades financieras están zombis y deben ser saneadas a fondo.
También debemos tener en cuenta las declaraciones hechas por los Ministros de Medio Ambiente Arias Cañete y Fomento Pastor en relación a la vivienda y el urbanismo. El primero considera que se debe producir un cambio en nuestra legislación de costas para seguir impulsando su urbanización al servicio del empleo y la economía, "todo ello sin perjuicio del cuidado del medio ambiente". Y la segunda aspira a que la construcción siga siendo uno de los motores de la economía española, "sin por ello caer en errores del pasado", momento discursivo que aprovecha para hacer una liviana referencia al déficit de alquiler de España. Aunque acto seguido reconoce que está estudiando eliminar la Sociedad Pública de Alquiler dependiente de su Ministerio. Y hace públicos unos datos sobre inversión plurianual del Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) que implican dedicar un 60% de sus fondos públicos al ferrocarril, un 30% a las carreteras y no se sabe que cantidad concreta a las políticas públicas de suelo y vivienda (aunque parece que será un guarismo tendente a cero .nada de cash y algunas deducciones fiscales). Habrá que ver como evolucionan estos asuntos en el futuro, pero todo apunta a que no se ha hecho una lectura crítica de la pasada década y que se quiere que España siga siendo un país de cemento y ladrillo, dejando de lado aspectos de eficiencia económica, utilidad social y preservación del medioambiente. Otra cosa es que bancos e inversores nacionales y extranjeros estén dispuestos a otra ronda de locura inmobiliaria para salir de la crisis o nada más salir de la crisis. No lo suscribo aún, pues habrá que ver los efectos prácticos de sus políticas, pero ya corre el chiste de que Pastor-Arias Cañete van a ser una magnífica hormigonera.
A su vez, el Congreso Diputados, casi con nocturnidad y alevosía, ha suprimido la Comisión de Vivienda de la pasada legislatura y ha remitido la materia a la Comisión de Fomento que se dedica a los temas de Transportes y Obras Públicas. Con lo que la vivienda va a recibir un tratamiento legislativo, político e informativo menor. Al parecer, la vivienda ya no es un problema en España.
Otra noticia, a mi juicio relevante y que no ha despertado casi interés es que MAFO, nuestro gobernador del Banco de España, siempre dispuesto a dar lecciones a todo el mundo sobre como hacer nuestros trabajos, pero tan poco eficaz el mismo en su tarea de supervisión del sistema financiero español, va a seguir siendo el Gobernador del BdE por unos meses más. Su ejecutoria en materia de evitación del riesgo inmobiliario en el sistema financiero español y en el país en general es tan nefasta, que uno no duerme tranquilo sabiendo que el ejefe de los bomberos pirómanos sigue al frente, probablemente hasta que sea sustituído por un clon de similar sagacidad y humildad.
Por su parte, el BCE sigue a sus cosas, que tienen mucho más que ver con salvar a las entidades financieras alemanas de las consecuencias de su pésima gestión que con garantizar el crédito y el crecimiento en la zona euro. Y por ello, presta mucha más atención a los subyacentes gaseosos de los activos financieros de muchos bancos y cajas germanos que a los problemas inmobiliarios de la banca española. No digo que no se deban atender las mangancias del sistema financiero alemán y francés. Pero bien haría la UE y el BCE en tener en cuenta que en la zona euro no solo Irlanda tuvo una burbuja inmobiliaria.
La "nota de color" la pone la banca hipotecaria pública de los EE.UU de Norteamérica Freddie Mac que, no solo concede hipotecas a precios asequibles (la razón por la que fue creada), sino que apuesta en el mercado de derivados contra esas mismas hipotecas (lo contrario de aquello para lo que fue concebido este banco público). Una bochornosa nueva versión del adagio "la banca siempre gana".
Aunque todo no es malo, pues hay algunas buenas noticias que vienen precisamente del país que hace lo que puede por liderar el Presidente Obama. Así por ejemplo, la Administración norteamericana ha impuesto una multa a las entidades financieras de 26.000 millones de dólares por acreditadas prácticas hipotecarias no conformes a la legislación. Por su parte, el Presidente de la FED Ben Bernanke considera necesario que parte de las viviendas embargadas por la banca y ahora vacías sean puestas en alquiler. Volveré sobre esto más tarde. Rajoy, De Guindos, Pastor y MAFO harían bien en tomar nota. Pero supongo que considerarán a Obama y a Bernanke dos peligrosos socialistas que pueden perturbar el libre y armonioso equilibrio de las fuerzas del mercado. Así les irá a ellos y así nos irá a nosotros.
Por no ser cicatero, diré que también hay varias Administraciones Públicas españolas que están demostrando un poco, aunque sea solo un poco, de compasión con las familias desahuciadas de sus viviendas. Así, los Ministros de Fomento y Justicia han reconocido que están estudiando alguna fórmula de protección de las desahuciados, al igual que algunas CCAA (vg. Cataluña o Euskadi) y ayuntamientos que están tratando de poner servicios de mediación en pié. Y por su parte el Ministro de Economía ha manifestado que quiere tratar el asunto con bancos y cajas españolas. Probablemente, de momento, más ruido que nueces. Pero es claro que los políticos se han dado cuenta de que algún gesto clemente y constructivo tienen que hacer en una España que camina con paso firme hacia los seis millones de parados, medio millón de familias desahuciadas y diecisiete millones de trabajadores y todos los pensionistas con sus ingresos congelados o a la baja. Ojalá que alguna de estas vías de alivio a corto plazo a los sobrehipotecados y personas que ya no pueden atender a su alquiler, pues como todo lo fiemos a la futura y seguro que laxa Directiva Comunitaria sobre Hipotecas ...
Mientras tanto, como si vivieran en galaxias muy lejanas a nuestro planeta (quizás sea así), el G-14 (grandes promotores inmobiliarios españoles) pide que no solo haya deducciones para la compra de primera residencia (algo ya concedido por el Ejecutivo del PP), sino también para segundas y posteriores viviendas. El Gobierno de la Nación reconoce que está estudiando implantar la medida. Por su parte, ASPRIMA (patronal de constructores y promotores inmobiliarios de Madrid) dice que en España no es que sobren viviendas, sino que faltan. Y que es imperiosamente necesario construir 3 millones de nuevas viviendas, a añadir a los 6 que ya construímos y están vacías. La posición del G-14 es poco defendible en sociedad, habida cuenta de que los casi 80.000 millones de euros gastados por el contribuyente español en deducciones de vivienda es claro que no han producido los resultados apetecidos (vivienda asequible). El posicionamiento de ASPRIMA es simple y llanamente susceptible de tratamiento por parte de Proyecto Hombre y similares.
En un contexto bastante generalizado de autismo empresarial y tendencias suicidas del sistema financiero, siguen las sentencias judiciales condenando a las entidades financieras por prácticas hipotecarias irregulares y liberando del pago parcial de la hipoteca a algunas familias que ya han perdido su casa.
Y no quiero acabar estar descripción de la actual realidad de los temas residenciales en España sin mencionar algunos brotes verdes que me hacen tener alguna esperanza en mejores tiempos. El mismo G-14 que pide más gasolina fiscal para la venta de viviendas en propiedad, también reconoce que una parte del stock de vivienda debe tener como destino el alquiler. Al parecer nuestros grandes ladrilleros sostienen la misma visión en materia de stock que Bernanke. Por su parte una entidad dependiente de La Caixa va a ofrecer una parte de su stock de vivienda en alquiler asequible (no confundir con alquiler social vinculado a su obra social). Además algunas obras sociales de algunas cajas de ahorros están tratando de poner en pié, junto con CCAA y ongs, programas de alquiler social que permitan que familias sobrehipotecadas vivan en alquiler en la vivienda que fue de su propiedad o en otra unidad. Por seguir en la misma línea de buenas pequeñas noticias, cada vez es más evidente que ciertas promociones de vivienda solo se pueden viabilizar hoy en régimen cooperativo o mutualista (da igual que sean libres que no se venden o protegidas que no se adjudican).
Aunque a algunos les pueda parecer que nada tiene que ver lo anterior con lo que ahora sigue, hay reacciones sociales a las externalidades del mercado y el estado en materia de vivienda. Siguen las ocupaciones de viviendas. El 15M anuncia un año 2012 especialmente centrado en el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna resucita interponiendo un recurso en la UE contra el IVA superreducido de la compra de vivienda en propiedad (que no existe para la vivienda en alquiler o social, campos para los que la Directiva comunitaria del IVA si aprueba tipos reducidos). Y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca empieza a recoger firmas para su ILP sobre la dación en pago.
Hecho todo este largo recorrido, ¿a donde quiero llegar? Pues bien, las promotoras privadas construyen unas viviendas libres que nadie puede comprar. Las sociedades públicas hacen lo propio con unas viviendas protegidas que hoy son pasto de las renuncias y no se pueden adjudicar. Los bancos están podridos de ladrillos tóxicos que casi solo los cazagangas quieren comprar. Millones de personas de clases medias y populares hoy no pueden o no quieren comprar, pero si estarían dispuestas a alquiler en determinadas condiciones, aunque algunos de ellos están siendo objeto de ejecuciones judiciales y han quedado en condiciones extremadamente precarias. Y finalmente, hay demanda europea de turismo residencial que bien haríamos en atender con el stock ya producido y no con nueva vivienda. Varios de los problemas, si los combinamos, contienen la solución o parte de la misma.
Como dice Bernanke abiertamente para EEUU y el G-14 a medio gas para España, bancos, promotores y Administraciones Públicas deben poner en pié un gran plan público-privado de alquiler asequible. El país lo necesita. Hay viviendas vacías de sobra para dotarlo. Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda saben gestionar alquiler asequible. El estado debe dejar de inyectar dinero público a la banca sin condición alguna y además dispone de los limitados, pero existentes, fondos de los planes públicos de vivienda (estatal, autonómicos y en algunos casos locales). Y la banca debe buscar ya una solución plausible a parte de sus activos tóxicos. Una o varias sociedades mixtas deberían ser creadas para gestionar este parque de alquiler que España necesita desde casi todos los puntos de vista.
Y por otra parte, ciertas partes de España pueden ser el geriátrico (a tiempo completo o parcial) de buena parte de la UE. Pero para ello se necesitan inversores con visión que sepan montar paquetes de inmuebles y servicios vinculados al retiro y la senectud. No vale con construir y vender viviendas. Por dos razones. La primera porque buena parte de las viviendas necesarias para este fin ya están construidas y muertas de risa. Y la segunda tiene que ver con el ciclo de vida del consumidor, que requiere más servicios que viviendas.
La clave está en el cambio de enfoque. Para bancos y cajas sus activos tóxicos inmobiliarios son un pasivo, pues solo se considera viable su venta, hoy o mañana. Cualquier financiero o gestor de casi cualquier otro estado de la UE le diría a nuestros directivos bancarios que sus viviendas terminadas o en la última fase de construcción solo son un pasivo que debe provisionarse si es imposible alquilarlas o venderlas sin ganar dinero. Es dudoso que se puedan vender con ganancias en España, habida cuenta del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Pero es evidente que se pueden alquilar con ganancias. Ergo, lo que bancos y cajas españoles consideran un pasivo es, en realidad, un activo susceptible de generar ingresos y beneficios. ¿Que le puede faltar a la banca para realizar estas operaciones? Capacidad de gestión arrendaticia sobre el terreno. ¿Quien tiene esa capacidad? Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda de los ayuntamientos, diputaciones y CCAA. ¿Que están tratando de hacer estas sociedades? En la mayor parte de los casos están buscando financiación para construir y/o vender unas viviendas protegidas en propiedad cada día más dificiles de colocar. Y en algunos casos, están buscando financiación para construir vivienda pública para dedicarla al alquiler. Las viviendas necesarias para tales fines, en la mayor parte de los casos no hay que construirlas, pues ya se construyeron en los pasados años, están vacías y están destrozando los balances de las entidades financieras. A mi juicio, es claramente evidente que bancos y cajas tienen algo que la Administración necesita y viceversa.
Por otra parte, es claro que bancos y cajas también deberían estar montando con otros inversores privados empresas que dirigieran parte del stock de inmuebles a los demandantes de vivienda y servicios mayores de ciertos países de la UE e incluso a ciertas capas de la sociedad española.
¿Porque no se hace? Los días pares de la semana pienso que es por motivos ideológicos: PP y banca no quieren ver crecer en España el porcentaje de población que vive en alquiler de forma que nos acercáramos a nuestros vecinos de la UE en esta materia de profundas repercusiones sociales y económicas. Los días impares de la semana pienso que la razón es técnica: nadie que conozca bien el sector financiero, la política y las Administraciones Públicas les ha sentado a negociar una solución que no hace falta ser Bernanke para verla como imperiosamente necesaria. Y los fines de semana me da por pensar que no se hace por pura inercia, pues estas líneas de negocio liberador del stock ocioso no son ni secretas ni quiméricas.
Hay una salida al "muchas viviendas vacías, muchas entidades financieras al borde de la quiebra y muchas personas sin vivienda": el alquiler asequible para clases medias y populares en un esfuerzo conjunto de entidades financieras, partidos políticos y sector público. No es una salida ideológica. Simplemente es una salida lógica. Ojalá sea posible llevarla a la práctica. De la misma manera, hay otra salida para parte del stock ocioso de segunda residencia costera en forma de viviendas y servicios para los jubilados europeos y en parte también para ciertos nacionales. No es una salida soñadora, es simplemente un mercado lógico para unas capacidades produtivas y de prestación de servicios evidentes.
Está por ver si alguna de estas dos cosas se pone en marcha en los próximos meses. Supongo que tiene más posibilidades la segunda, pues tendemos a pensar que los consumidores europeos siempre son mejores que los nacionales. Quiero ser optimista. Pero tengo mis dudas sobre la clarividencia de nuestros directivos financieros y políticos. Si en algo puedo echar una mano, ni que decir tiene que estoy disponible.
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